2025년 6월부터 달라지는 전세 제도, 갱신청구권 개선
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- 2025. 5. 27. 23:29
2020년 전월세신고제와 함께 도입된 임대차 3법은 전·월세 시장에 큰 변화를 가져왔습니다. 그 중 하나인 갱신청구권 제도는 세입자의 주거 안정을 위한 핵심 제도로 평가받고 있습니다. 하지만 시행 초기부터 발생한 혼선과 분쟁으로 인해 보완 필요성이 제기되어 왔는데요, 드디어 2025년 6월부터 개선된 갱신청구권 제도가 시행됩니다.
이번 글에서는 갱신청구권 제도의 개념부터 이번 개정의 핵심 내용, 세입자와 임대인 각각이 주의해야 할 점까지 정리해드립니다.
갱신청구권 제도란?
갱신청구권은 세입자가 기존 임대차 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리입니다. 2020년 7월 시행된 이 제도에 따라, 세입자는 2년 계약이 끝난 후 추가로 2년 더 거주할 수 있는 권리를 갖게 되었죠.
하지만 이 권리가 무조건 보장되는 것은 아닙니다. 임대인이 실거주를 목적으로 하는 경우 등 일정한 예외 사유가 있을 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 문제는 이 '정당한 사유'의 모호함으로 인해 세입자와 임대인 간의 갈등이 끊이지 않았다는 점입니다.
2025년 6월부터 바뀌는 핵심 내용
1. 실거주 목적 요건 강화
임대인이 갱신을 거절하고 실거주를 주장할 경우, 보다 구체적인 입증 자료 제출이 의무화됩니다. 예를 들어, 임대인이 본인이 실제 거주하고 있다는 점을 주민등록 전입신고, 전기·가스 사용량 등으로 증명해야 하며, 허위로 실거주를 주장할 경우 과태료 또는 손해배상까지 발생할 수 있습니다.
2. 임차인의 권리 보장 강화
세입자가 갱신청구권을 사용했는데도 임대인이 부당하게 계약을 해지하거나 계약서를 작성하지 않는 경우, 임대차 효력은 여전히 유지됩니다. 즉, 세입자는 법적으로 보호받으며, 계약서를 새로 쓰지 않더라도 계약은 자동으로 연장됩니다.
3. ‘계약갱신요구권’ 행사 여부 명확화
세입자가 갱신청구권을 행사한 것으로 간주되는 조건이 보다 명확해졌습니다. 예를 들어 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 의사를 밝히지 않으면 자동으로 소멸되는 등, 기한을 지키는 것이 매우 중요해졌습니다.
세입자가 꼭 알아야 할 점
- 갱신 의사 표현은 서면 또는 문자로 남겨두자
향후 분쟁에 대비해, 갱신 의사를 명확히 밝힌 문자나 이메일, 내용증명 등을 남겨두는 것이 좋습니다. - 임대인의 실거주 주장에 대한 검토 필요
계약 갱신을 거절당했을 때, 임대인이 진짜 거주할 의도가 있는지 확인해볼 수 있으며, 이후 그 집이 다른 사람에게 재임대된 것이 확인되면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
임대인이 주의해야 할 점
- 실거주 목적의 명확한 입증자료 필요
전입신고뿐 아니라 실제 거주 사실을 증명할 수 있는 전기요금, 통신요금 등의 사용 기록이 필요합니다. - 허위 실거주 주장 시 불이익
갱신을 거절한 후 다른 세입자에게 다시 임대하거나 비워둔 채 방치하는 경우, 법적 책임을 질 수 있습니다. - 합리적인 임대료 인상 선에서 협의 유도
갱신청구권이 행사되면 임대료 인상 폭은 통상 5% 이내로 제한되므로, 이를 고려한 협의가 필요합니다.
전문가들은 어떻게 평가할까?
부동산 전문가들은 이번 제도 개선이 시장 안정성과 투명성을 높이는 방향이라 평가하고 있습니다. 다만, 여전히 임대차 분쟁이 발생할 수 있는 만큼 법률 자문이나 중개인의 도움을 받는 것이 중요하다는 조언도 덧붙입니다.
세입자도, 임대인도 권리를 정확히 알아야 할 때
2025년 6월부터 시행되는 갱신청구권 제도 개선은 임차인에게 더 큰 권리 보장을 제공하면서도, 임대인의 권리도 존중하는 방향으로 조정되었습니다. 무엇보다 중요한 것은 서로의 권리와 의무를 명확히 알고 대응하는 것입니다.
계약 만료 시점이 다가온다면, 미리 갱신 여부를 검토하고 필요한 서류나 의사표시를 정리해두는 것이 좋습니다. 갈등 없이, 서로 만족스러운 전월세 계약이 이뤄지기를 바랍니다.